Nuevos decretos de alquiler 2026: qué cambia para los propietarios

En octubre de 2026 el Gobierno aprobó dos reales decretos-ley que cambian las reglas del alquiler de vivienda habitual. Si eres propietario en Pamplona o su comarca, o estás pensando en alquilar tu piso, estas son las novedades explicadas sin tecnicismos.

Estado a 16 de octubre de 2026. Ambos decretos se publicaron en el BOE el 7 de octubre, pero todavía deben ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso (las Cortes están disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre). Si no se convalidan, decaen. Actualizaremos este artículo en cuanto haya votación.

Resumen rápido

• Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre: prórroga extraordinaria de contratos, tope del 2 % en las subidas de renta hasta finales de 2027 y reglas más estrictas para el alquiler de temporada y por habitaciones.
• Real Decreto-ley 28/2026, previsto para el 15 de noviembre de 2026: los contratos de vivienda habitual se renuevan solos por periodos de cinco años (siete si el propietario es una empresa) y, si no quieres renovar, tendrás que avisar con seis meses y, en general, indemnizar al inquilino.

¿Qué es el Real Decreto-ley 29/2026?

Es el decreto que ya está en vigor. Publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, afecta sobre todo a estos puntos.

Prórroga extraordinaria del contrato

Si tu contrato de vivienda habitual está vigente y su periodo de prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede pedir prórrogas anuales, hasta un máximo de dos años más, con las mismas condiciones del contrato.

Para pedirla, el inquilino debe estar al corriente del pago de la renta. Como propietario, debes aceptarla, salvo en estos casos:

• Que hayáis pactado otras condiciones o firmado un contrato nuevo.
• Que necesites realmente la vivienda para vivir tú o tus familiares, y se lo comuniques cumpliendo la ley.
• Que acordéis renovar con una renta al menos un 5 % más baja que la actual.

Subida de renta limitada hasta 2027

Si la actualización anual de tu contrato cae entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta ya supera el límite del sistema de índices de referencia, no se puede aplicar ninguna subida.
• En el resto de casos, puedes pactar la subida con el inquilino. Si no hay acuerdo, no puede superar el 2 %.

Alquiler de temporada: más control

El contrato de temporada solo vale si tiene una causa real y acreditable (por ejemplo, un trabajo o unos estudios temporales), dura más de 31 días y, como regla general, no pasa de doce meses. Si no hay causa válida, el contrato se considera de vivienda habitual, con todas sus protecciones.

Alquiler por habitaciones

La suma de las rentas de todos los inquilinos de un mismo piso no puede superar lo que costaría alquilar la vivienda completa.

Otras medidas

• No se pueden trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria del contrato.
• Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos tributan al 10 % de IVA, salvo que sea la vivienda habitual del propietario.

¿Qué es el Real Decreto-ley 28/2026?

Es el decreto de la renovación automática. Todavía no está en vigor: su fecha prevista es el 15 de noviembre de 2026 y depende de la convalidación.

Cómo funcionaría la renovación automática

Cuando termine el contrato de vivienda habitual (o una de sus prórrogas), una vez cumplidos al menos cinco años (siete si el propietario es persona jurídica), el contrato se renueva solo por otros cinco años (siete si eres empresa), salvo que una de las partes avise de que no quiere seguir.

• El propietario debe avisar con al menos seis meses de antelación (antes eran cuatro).
• El inquilino sigue avisando con al menos dos meses.

Indemnización si no quieres renovar

Si avisas de que no vas a renovar, en general tendrás que pagar al inquilino una indemnización equivalente al mayor de estos dos importes:

• Doce mensualidades, calculadas con el valor superior del rango de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
• Una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda, con la misma referencia.

Si no hay un valor de referencia para tu vivienda, se usa la renta mensual vigente del contrato.

Cuándo no tendrías que indemnizar

No hay indemnización en estos supuestos, que deben constar por escrito y de forma detallada en el preaviso:

• Necesitas la vivienda para vivir tú, tus familiares hasta segundo grado o tu cónyuge en caso de separación o divorcio. Debes ser persona física, y si pasados tres meses nadie la ocupa, el inquilino tendrá derecho a la indemnización.
• El inquilino no ha vivido en la casa más de seis meses de los últimos doce, sin causa justificada.
• El inquilino tiene otra vivienda apta en el mismo municipio y puede ocuparla.
• Firmáis un nuevo contrato de vivienda habitual.
• El inquilino rechaza una oferta de nuevo contrato sobre la misma vivienda, que garantice cinco años de permanencia (siete si eres empresa) y respete las reglas de renta.

¿Y los contratos que ya tengo?

Se aplicaría a los contratos vigentes a partir de los vencimientos posteriores a su entrada en vigor. Los avisos de no renovación enviados correctamente antes de la publicación conservan su eficacia y no generan indemnización. Si el 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento, el aviso del propietario podría hacerse con cuatro meses.

¿Qué debería hacer ahora si soy propietario?

1. Revisa tus contratos vigentes: fecha de inicio, de vencimiento y de la próxima actualización de renta.
2. Apunta las fechas clave: el aviso de no renovación y la actualización anual cambian con los decretos.
3. No uses el alquiler de temporada para esquivar la ley: sin causa real y acreditada, se convierte en vivienda habitual.
4. Elige bien al inquilino: con la renovación automática y las prórrogas, ya no eliges para un año, sino para varios. Pide documentación y comprueba la solvencia.
5. Guarda todo por escrito: avisos, causas y comunicaciones con el inquilino, siempre de forma que quede constancia.
6. Espera a la convalidación antes de tomar decisiones irreversibles que dependan del decreto 28/2026.

Preguntas frecuentes

¿Están en vigor los nuevos decretos de alquiler?

El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El 28/2026 está previsto para el 15 de noviembre, y ambos necesitan que la Diputación Permanente los convalide en un plazo de 30 días.

¿Puedo subir el alquiler a mi inquilino?

Hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay acuerdo, la subida anual no puede superar el 2 %, y si la renta ya supera el límite del índice de referencia, no puede subir nada.

¿Tengo que renovar el contrato si el inquilino lo pide?

Con el decreto 29/2026, debes aceptar la prórroga extraordinaria de hasta dos años si se cumplen los requisitos, salvo que necesites la vivienda para ti o tus familiares o acordéis otras condiciones.

¿Cuánto tendría que indemnizar si no renuevo?

Con el decreto 28/2026, el mayor entre doce mensualidades o una mensualidad por año de residencia, salvo que se dé alguno de los supuestos de exención.

¿Puedo alquilar de temporada para evitar estas normas?

Solo si existe una causa real y acreditada por escrito, el contrato dura más de 31 días y, como regla general, no pasa de doce meses. Si no, se considera vivienda habitual.

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Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico. Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026 y Real Decreto-ley 28/2026, publicados en el BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026.